A maioria das pessoas que estão na procura de sua casa própria precisam de algum tipo de financiamento para atingir esse sonho, pois a cada dia torna-se mais difícil contar com a totalidade do dinheiro necessário para comprar ou construir.
Nesses casos, uma das alternativas possíveis é solicitar diversos tipos de empréstimos para custear a compra do imóvel, e o mais utilizado costuma ser o crédito imobiliário. Trata-se de uma modalidade concedida às pessoas físicas que procuram adquirir um imóvel novo ou usado, mediante a qual o banco libera um valor -total ou parcial- equivalente ao preço da propriedade. Obviamente, como na maioria dos créditos, o cliente deve devolver o dinheiro emprestado junto com os juros estabelecidos, mediante o pagamento de parcelas num prazo determinado. A principal característica dessa modalidade é que, ao longo do período de vigência do crédito, a casa ou apartamento adquirido fica como garantia para o banco, ou seja, o imóvel é hipotecado em favor do banco até o pagamento total das parcelas.
Com a chegada da pandemia, os brasileiros valorizaram cada vez mais a possibilidade de ser donos do seu próprio lar e isso se reflete nos dados: no ano passado, a contratação de créditos imobiliários alcançou valores históricos. Só no caso dos empréstimos para a compra e construção de imóveis com dinheiro da poupança, o financiamento chegou a R$255 bilhões, o valor mais alto registrado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para ter uma ideia do que esse valor significa, é preciso saber que, até novembro de 2021, o crescimento acumulado de 12 meses registrou uma disparada de 79,6% em comparação ao mesmo período do ano anterior. Do total, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) respondeu pela maior parte dos financiamentos, alcançando também um recorde histórico com R$205,4 bilhões.
Ainda assim, para o ano que começa o panorama pode ser outro, principalmente pelo incremento nas taxas de juros e a alta na inflação. Será que 2022 é um bom ano para investir no setor imobiliário?
O aumento da taxa Selic vai deixar mais caro o crédito imobiliário
2021 começou com uma taxa Selic no seu valor mínimo histórico de 2% em março. Desde então, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, decidiu pôr um ponto final a anos de queda ininterrupta da Selic atingindo em dezembro os 9,25 pontos percentuais, fortes incrementos aplicados com o intuito de colocar um freio na inflação no Brasil. Tratando-se da taxa básica de juros do país, as suas variações têm forte influência no sistema financeiro, pois os bancos e as demais instituições do mercado repassaram o incremento no custo de captação de recursos para os tomadores de crédito mediante a alta nos juros da maioria dos empréstimos, inclusive no crédito imobiliário.
Neste caso, o Custo Efetivo Total (CET) -integrado não apenas por juros mas também por tributos, tarifas, gravames, seguros etc.- médio para o financiamento de um imóvel passou de 7,59% anual em janeiro, para 8,99% ao ano em dezembro.
Em termos simples, taxas de juros mais altas significam que, para quem precisa adquirir uma propriedade, ela irá pagar mais caro para ter a sua casa, terá de diminuir as suas expectativas na hora de escolher ou até mesmo abrir mão desse projeto por enquanto. Acontece que, ainda que as variações nas taxas possam parecer leves, elas fazem a diferença quando o valor financiado é alto, como acontece com os preços das casas ou apartamentos, e o prazo do contrato é longo (em média os créditos imobiliários costumam ser combinados por períodos de 20 a 30 anos).
Vamos supor, por exemplo, que duas pessoas desejam comprar uma casa avaliada em R$375 mil, financiando R$300 mil num prazo de 30 anos. Se uma delas contratou o crédito em janeiro do ano passado, a sua primeira parcela foi de R$2.614,31; no entanto a outra, que fez a mesma operação mas em dezembro passado, precisou pagar uma parcela 12% mais elevada, de R$2.939,11 aproximadamente. A diferença é mais apreciável se analisada ao longo dos 30 anos de pagamento das parcelas: quem comprou a casa em dezembro acabará pagando R$60 mil a mais do que aquele que contratou em janeiro.
É preciso considerar que, mesmo que a média de juros no crédito imobiliário atualmente tenha ficado perto do 9% ao ano, cada banco pode fixar os seus próprios valores, que também mudam de um cliente para outro segundo o seu perfil. Assim, é possível achar bancos cobrando taxas de até dois dígitos para algumas pessoas. Tudo isso acaba restringindo as possibilidades de acesso ao crédito, principalmente porque, além de todos os requisitos para conseguir a aprovação, este tipo de empréstimo não pode comprometer mais do 30% da renda mensal do solicitante para diminuir os riscos de inadimplência no futuro.
Para esse ano, no entanto, a maioria dos especialistas considera que as parcelas dos créditos imobiliários irão registrar novos incrementos, puxados principalmente pela evolução da Taxa Selic que está com projeções de chegar até 11,50% no final de 2022.
Apesar dos aumentos, o sonho continua firme
O brasileiro sabe lidar com aumento nos preços e esse fator não parece tirar a ideia da casa própria da cabeça. Foi isso o que refletiu uma pesquisa elaborada pela Imovelweb, um dos sites imobiliários mais importante do país, sobre as preferências dos cidadãos no que tem a ver com a moradia. Os resultados mostraram que 63,05% dos participantes pensam em comprar uma casa em 2022.
Como explicou Cristiane Portella, presidente da Abecip, a melhor oportunidade para concretizar este tipo de operação foi entre o final de 2020 e os primeiros seis meses de 2021. Mesmo assim, considera que aquilo não significa que esse seja um momento ruim para quem tem como custear as prestações. O motivo principal para apoiar o seu argumento é que, quando a Selic voltar a cair, o cliente terá condições para renegociar as taxas com o seu banco ou até fazer portabilidade e levar o seu crédito para outra instituição que ofereça melhores -e menores- juros.