Veja quando dono de imóvel precisa declarar Imposto de Renda

Ter comprado um imóvel em 2013 não implica, necessariamente, em ser obrigado a declarar o Imposto de Renda 2014 (ano-base 2013).

Quem não recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 25.661,70 no ano passado só será obrigado a declarar se a soma de seus bens e direitos tiver sido superior a R$ 300 mil, como explica Oliveira.

Se o consumidor financiou uma casa neste valor, mas pagou apenas R$ 20 mil da dívida ao longo de 2013, está livre de fazer a declaração, contanto que a soma de suas outras posses não ultrapasse o limite previsto – nem de seus rendimentos tributáveis.

Caso ultrapasse a soma, ele previsa fazer a declaração, informando tudo o que possui na ficha Bens e Direitos. O restante da dívida imobiliária (além de todos os seus passivos com empréstimos e demais financiamentos) deve ser digitado no item Dívidas e Ônus.

Na hipótese de o contribuinte ter ficado inadimplente com algumas das parcelas de seu financiamento, elas não devem ser declaradas como Bens e Direitos, mas como dívida na ficha correspondente.

Quando o imóvel tiver sido comprado en conjunto com outra pessoa, o contribuinte só deve informar a sua parte na aquisição. Já se o proprietário vendeu o imóvel no ano passado, a história é outra. Ele precisa informar o ganho de capital (lucro) obtido com a operação, sobre o qual incide imposto de 15%.

Mesmo sendo isento do IR, não atendendo a todas condições de obrigatoriedade, o proprietário do imóvel, seja financiado ou quitado à vista, não fica impedido de fazer a declaração, se assim desejar.

Envie sua dúvida sobre IR para o email impostoderenda@ig.com.br. Consultores tributários responderão a algumas das perguntas dos internautas, publicadas na página do iG sobre o assunto.

Confira respostas dos especialistas às dúvidas dos internautas:

– Comprei um imóvel há dois anos por R$ 25 mil e pretendo atualizar o valor para R$ 70 mil. Se no ano de 2015 vender este imóvel por R$ 70 mil, vou pagar Imposto de Renda?

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil

Os imóveis devem constar na declaração pelo valor referente ao custo de aquisição sem qualquer atualização relacionada à valorização imobiliária. Só podemos aumentar o valor de imóveis no IRPF caso tenham sido feitas benfeitorias incorporadas ao bem, como reformas, e desde que tenhamos todas as notas fiscais de materiais e mão de obra aplicados. Assim, você só pode atualizar o valor do imóvel de R$ 25 mil para R$ 70 mil se tiver realizado uma benfeitoria no valor de R$ 45 mil.

Supondo que não haja benfeitoria, no momento da venda, você deve preencher o anexo de ganho de capital. Para apurar se haverá imposto sobre a diferença entre o preço de venda e de compra. A venda do único imóvel, ou de imóvel residencial para aquisição de outro em 180 dias é, normalmente, isenta de IR, mas só com o preenchimento do anexo de ganho de capital pode-se concluir se realmente haverá isenção. O programa que calcula o ganho de capital pode ser acessado gratuitamente no site da Receita.

– Gostaria de saber como declarar a venda de 25 % de um imóvel que adquiri pela morte de meu pai. O inventário já foi finalizado. Já venho declarando há quatro anos esse imóvel. Já efetuei o pagamento do DARF no código 4600, porém queria saber como calcular, pois deve ser 15% da diferença entre a venda e o que era declarado.

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block

A venda de Bens e Direitos está sujeita ao imposto por ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo, à alíquota de 15%, exclusivo de fonte. Esse ganho é considerado Rendimento de Tributação Exclusiva. O contribuinte que vendeu bens imóveis deverá preencher o programa auxiliar Ganho de Capital 2013 com os todos os dados pertinentes à venda e depois importar esse arquivo para o programa IRPF 2014. Ficam dispensados do preenchimento desse demonstrativo quando se tratar de venda de bens adquirido até 1969; alienações de bens de pequeno valor (até R$ 35 mil); ou venda por valor até R$ 440 mil do único bem imóvel que o titular possua. Se for venda de valor igual ou inferior a R$ 440 mil, o ganho é isento de imposto e deverá ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis. Na ficha de Bens e Direitos, informe que o bem foi vendido e indique saldo zero na coluna de 31/12/2013.

– Meu pai fez a doação de um imóvel para os três filhos. Costumo declarar o IR todo ano, mas minha irmã não tem renda e nunca declarou, e meu irmão é dependente do meu pai. Como faremos a declaração?

Resposta: Vicente Sevilha Junior, presidente do DeclareFácil

Você que declara normalmente deve incluir na relação de bens e direitos a parte do imóvel que recebeu, informando o valor pelo qual sua parte foi doada a você. Ao mesmo tempo, deve informar esse valor no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, na linha Transferências Patrimoniais.Quanto a seus irmãos que não têm renda, estão dispensados de apresentar declaração os contribuintes que em 2013 tiveram rendimentos tributáveis abaixo de R$ 25.661,70, e que não possuíam em 31.12.2013 bens acima de R$ 300 mil. Há também obrigatoriedade de apresentar declaração para quem recebeu rendimentos isentos em 2013 que superaram R$ 40 mil, e em situações que envolvem imóveis rurais, ganho de capital e rendimentos de renda variável. Não se encaixando em nenhuma outra hipótese, se o valor da parcela dela na doação exceder R$ 40 mil, sua irmã estará obrigada a declarar este ano. Caso contrário, pode continuar sem declarar. Na declaração de seu pai, ele deve zerar o valor do imóvel doado em sua relação de bens e direitos, informar no quadro de Doações Efetuadas nome, CPF e valores das parcelas do imóvel doadas para cada um dos filhos individualmente, e incluir um novo campo com a parcela do imóvel que o filho – dependente – recebeu em doação. Deve ainda, no quadro de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis recebidos pelos dependentes, no CPF do filho que recebeu parte do imóvel – informar, na linha Transferências Patrimoniais, o valor da parcela do imóvel recebido por ele em doação.

– Comprei um imóvel comercial em 1996 por R$ 9.600 e vendi agora por R$ 100 mil. Gostaria de saber como fazer a apuração do imposto a pagar. Na minha declaração de ajuste tenho declaração o imovel em tela pelo valor de R$ 70 mil.

Resposta: Eliana Lopes, coordenadora da H&R Block

Para efetuar o cálculo do Ganho de Capital você deverá preencher as informações no programa de Ganho de Capital (GCAP), que a própria Receita Federal disponibiliza gratuitamente aos contribuinte e, após preenchidas as informações, você deverá importá-las para o programa gerador de declaração de imposto de renda IRPF. Para tanto, tenha em mãos as informações da venda e compra do imóvel – custo de aquisição, data exata de aquisição, data exata da venda (em que o contrato fora assinado), valor de alienação, eventual corretagem paga na venda, taxas pagas. O programa fará o cálculo para você. O eventual imposto deverá ser quitado no mês seguinte ao mês da alienação. No menu do programa GCAP é possível imprimir o DARF – documento de arrecadação de receitas federais para pagar o imposto e gerar o arquivo para importação. Lembre-se de importar este arquivo no programa IRPF quando preparar sua declaração. Por fim, na descrição de seu imóvel, na ficha bens e direitos, aconselhamos incluir as informações referentes a venda do bem (na descrição), nome e CPF dos compradores, data da venda e valor da venda; no campo posição em 31/12/2013 informe o saldo “0,00”. Qualquer dúvida no preenchimento do GCAP procure ajuda especializada para não incorrer em erros. Quaisquer informações equivocadas podem resultar em divergência no imposto devido.