Casa própria
A expressiva retirada de recursos da caderneta de poupança no Brasil pode ser um grande motivador da alteração das regras da Caixa Econômica Federal para o financiamento de imóveis usados (cujo percentual do financiamento baixou de 80% para 50% nos últimos dias). Outro indicativo forte é a conjuntura econômica: elevação do endividamento das famílias, do nível de desemprego, na taxa de juros e da inflação. Mesmo nesse cenário adverso, especialistas dizem que o momento é, sim, propício para a aquisição de um imóvel, principalmente para quem tem dinheiro para pagar à vista ou consegue boas condições de financiamento em um banco.
Para o economista e professor de matemática financeira José Dutra Vieira Sobrinho, as mudanças no tamanho do financiamento feitas pela Caixa representam uma dificuldade maior para a compra, mas não significam que seja uma hora ruim para comprar um imóvel. “O momento é bom para quem tem dinheiro na mão e para quem tem um financiamento aprovado, pois a demanda está baixa e essa pessoa terá como barganhar as condições no sentido de ajustar preços de imóveis. Os valores continuam altos e não devem baixar, apesar de subirem menos que a inflação.”
O professor explica que quando a demanda é grande, a margem de manobra cai. Agora, no entanto, o momento é o inverso, pois a oferta e os estoques estão altos. Na análise de Dutra, o momento econômico, de pessimismo, já começa a indicar que as o cenário pode melhorar. “Quando a melhora vier, o mercado pode reaquecer e não há dúvida de que os donos de imóveis voltarão a subir preços. Por esse motivo, quem puder comprar agora, na baixa, pode achar um bom negócio. Os bancos acompanham as altas de juros da Caixa, mas isso não encarece substancialmente o financiamento. O Brasil tem muita coisa para resolver [na economia], mas o mundo não acabou. Como há sintomas que as coisas vão melhorar a tendência é que subam os preços quando isso ocorrer.”
Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV), acredita também que é possível fazer uma boa compra, após fazer pesquisas de taxas em bancos e de imóveis em áreas menos tradicionais. “O preço do imóvel caiu? Não, as médias dizem que preços sobem menos que a inflação, mas não dá para falar que preços caíram. O mercado está ofertado. Quem tiver relação antiga com banco, consegue obter vantagens nos financiamentos. Ou ir atrás dessas vantagens na pesquisa das taxas de diversos bancos, que também querem novos correntistas.”
Sobre pechinhar preços, Ana Maria destaca que nas áreas muito valorizadas dificilmente se consegue negociar muito. “Áreas mais disputadas não baixam preço nem na hora do acordo para o negócio, nem na baixa. As boas oportunidades podem estar em bairros bons, mas menos tradicionais, mais novos, mas com boa oferta de infraestrutura. A pesquisa em diversas regiões é necessária.”
O iG visitou agências da Caixa, Banco do Brasil, Santander e Itaú Unibanco e fez simulações de um financiamento de um imóvel usado de R$ 400 mil, para pagamento em 360 meses (30 anos). Todos os gerentes consultados informaram que não houve alteração nos prazos, apenas nos juros, que subiram neste ano, nos financiamentos em 1 ponto percentual, em média. No Santander e no Banco do Brasil, a menor taxa de juros no financiamento ao ano encontrada foi de 9,9% ao ano. Já na Caixa a taxa conseguida foi de 9,45% e no Itaú Unibanco, 9,5% ao ano (onde a repórter é correntista).
Procurada para falar sobre as recentes mudanças, a Caixa respondeu, por meio de nota, que “para este ano a principal fonte de recurso para crédito imobiliário será o FGTS e as operações do programa Minha Casa, Minha Vida. Para esses financiamentos, a Caixa esclarece que as concessões estão sendo realizadas normalmente e não tiveram nenhuma alteração nas condições, taxas ou tarifas”.
No caso das operações de mercado, com utilização dos recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, SBPE), o banco informa que realizou adequações nas taxas e cotas do financiamento:
– Para os imóveis novos, nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a cota de financiamento foi reduzida a cota de 90% para 80% e, nas operações do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a cota foi reduzida de 80% para 70%, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
– Para os imóveis usados, a cota de financiamento passou, desde o dia 4 de maio, de 80% para 50% nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
– A Caixa realizou, ainda, um ajuste de 0,3% nas taxas de juros das operações para financiamento de imóveis residenciais, novos ou usados, contratados com recursos da poupança (SBPE), abrangendo operações que estejam dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).”
As taxas de juros para empréstimos habitacionais, ao ano, praticadas pela Caixa (que detém 70% do financiamento imobiliário nacional) ficaram assim: 9,45% (taxa de balcão, ante 9,15%, em janeiro), 9,30% para correntistas (8,75%, em janeiro), 9% para correntistas que recebem o salário pelo banco (8,25% em janeiro) e 9% para servidores públicos (8,60% em janeiro) e 8,8% para servidor público que recebe o salário pela Caixa (ante 8%, em janeiro). Esse tipo de contrato tem correção mensal pela Taxa Referencial (TR), que ficou, em média em 0,65% ao ano de 2009 a 2014.
O Banco do Brasil também anunciou elevação nos juros dessas linhas de financiamento após a decisão da Caixa. Em nota, o BB informa que “promoveu recentemente uma série de aprimoramentos e adaptações nas linhas de Crédito Imobiliário SBPE, tais como a ampliação do prazo de financiamento, manutenção do percentual de financiamento sobre o valor do imóvel, maior flexibilização na aplicação das taxas de juros conforme o nível de relacionamento do cliente com o banco, bem como, em determinadas situações, maior poder de escolha por parte do cliente acerca da melhor fórmula de cálculo da taxa de juros para cada caso (adoção de múltiplas metodologias: SAC ou Price)”.
Em relação ao prazo máximo de financiamento, o banco elevou de 360 para até 420 meses, “dependendo do perfil de renda do cliente” e manteve o percentual de fiinanciamento em 80% para todos os clientes (na metodologia mais utilizada no mercado que é a SAC).
Em função dos maiores custos de captação, o BB passará a considerar como taxa máxima para essas linhas SBPE o patamar de 10,4% a.a. + TR (reajuste de 0,50% na taxa balcão), mantendo, no entanto, a atratividade da linha frente aos demais participantes do sistema e também melhorando seus mecanismos de flexibilização de acordo com o perfil/relacionamento do cliente com o BB. As novas taxas entram em vigor no próximo dia 18.