Cuidado em compras ou doações de imóveis

Um problema muito comum que aparece quase que diariamente, na comarca de Pão de Açúcar, é quando assistidos aparecem com documentos de compra, venda ou doação de bens imóveis. Muitos deles são feitos verbalmente ou na forma de documentos particulares sem qualquer preocupação com as formalidades legais, o que ocasionam sérios prejuízos a essas pessoas.

O Código Civil determina as regras de validade de transmissão ou aquisição da propriedade nesses casos mencionados.
A regra geral é que os negócios jurídicos (contratos ou documentos entre as partes) têm forma livre para surtir efeitos, mas a própria lei civil faz ressalva em caso de regramento específico, o que ocorre com a transmissão de bens imóveis.

Diferentemente do que ocorre com os bens móveis, que em regra são transmitidos pela simples tradição com a entrega do bem a outra parte que comprou ou recebeu a doação, os bens imóveis necessitam do registro da venda no cartório de imóveis ao qual o bem está matriculado. Sem esse registro, não surtirá efeito essa transmissão por venda, doação ou outro tipo de negócio jurídico.

Além disso, o Código Civil traz outra regra específica para bens imóveis. O contrato de compra, venda ou doação de bens imóveis deve ser feito por escritura pública lavrada em cartório, exceto se o bem imóvel não superar o valor de 30 salários mínimos, neste caso poderá ser feita escritura particular, não necessitando ser lavrada em cartório.

Acontece que tanto nos casos em que é possível comprar, vender ou doar por escritura particular (imóveis até 30 salários mínimos) e nos casos em que é necessária a escritura pública (Imóveis de valor superior a 30 salários mínimos), é obrigatório o registro (a averbação) no cartório de imóveis ao qual esse bem esteja matriculado para que a aquisição ou transmissão da propriedade imóvel surta seus efeitos legais.

Caso não sejam respeitadas as regras do Código Civil sobre aquisição de bens imóveis, o comprador não será considerado o proprietário e sim aquele que tenha o nome registrado no cartório de imóveis, este ainda responderá por todos os encargos do imóvel como impostos, dívidas e ações envolvendo a propriedade. Além do que, caso o vendedor venda para várias pessoas o mesmo bem imóvel, será proprietário aquele que registrar primeiro no cartório de imóvel competente e não necessariamente o primeiro comprador do imóvel.

Caberá aos demais compradores lesados mover ação de indenização por danos materiais e morais contra o vendedor que agiu de má-fé.
Em tempo, é salutar lembrar que existem bens móveis que fogem da regra geral de aquisição de propriedade e que necessitam de registro como ocorre com motos e automóveis, é necessário o registro da compra, venda ou doação desses bens móveis no órgão de trânsito competente (procure o DETRAN).

Ainda vale alertar sobre o caso de aquisição de bens por herança, no qual o herdeiro deseja transmitir sua parte para terceiros (cessão de herança). É possível que isso ocorra, mas há formalidades a serem seguidas.

A lei Civil equipara à herança a bem imóvel, então deve seguir as formalidades de aquisição dos bens imóveis já explicitadas aqui neste artigo. Além do mais, cuidado para não ceder determinado bem da herança, como “minha parte da casa herdada”, “a moto” ou outro bem específico. Para ter validade e evitar a ineficácia da cessão de herança, ceda a sua quota parte da herança, pois até que se tenha a formal partilha de bens pelo juiz em ação de inventário, não se pode dispor sobre determinado bem, já que ainda não se sabe o quê e quanto é que vai ser herdado.

Por fim, a propriedade não pode ser de mais de uma pessoa por força do princípio da exclusividade da propriedade (exceto em caso de casamento, união estável ou condomínio), por isso é sempre bom tomar todas as cautelas legais aqui informadas. Assim como, verificar no cartório de imóveis (em caso de bens imóveis) ou no DETRAN (em se tratando de moto ou veículo automotor), se o vendedor é realmente o proprietário desses bens e se há algum gravame como hipoteca ou penhor no bem, pois quem adquire a propriedade desses bens se torna responsável por essas dívidas.

Persistindo dúvidas e não tendo condições de arcar com os gastos de um advogado sem prejuízo do próprio sustento ou da sua família, procure a Defensoria Pública de Alagoas de sua comarca.

Hugo Bezerra de Oliveira
Defensor Público Titular de Pão de Açúcar
defensorpublico@r7.com